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北京达文物业管理有限公司 副总经理 窦勇志针对物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等由物业管理公司代收代缴费用的不合理混乱现象，《物业管理条例》按照国际惯例和商品的市场规律做出了调整，规定："物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。…… 

    针对物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等由物业管理公司代收代缴费用的不合理混乱现象，《物业管理条例》按照国际惯例和商品的市场规律做出了调整，规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用；但是，不得向业主收取手续费等额外费用。”，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备，由相应单位负责维修和养护”。这两项规定，明确了物业管理企业与公用事业单位在能源费、信息费收取和相关管线和设施设备维修、养护方面各自的责任和相互关系，以行政法规的手段维护了物业企业的正当权利，但是在操作过程中，面对水、电等居于“强势地位”的社会垄断行业，居于“弱势地位”的物业管理企业若想维护被侵害的权利还有很多难题无法解决，这些难题值得我们深入探讨和研究，更需要相关行业和职能部门的重视和相关法律法规的细化。
    一、现阶段供水供电等部门向最终用户收费难以实现：
    1、老大作风难改，物业公司无助无耐
过去的房地产开发过程中，供水、供电、供气、供热等公用事业单位利用垄断地位强迫开发企业接受承担小区内管线维护和收取费用义务的条件。开发企业自然而然将所有收费和维护责任转嫁给物业公司，由于各方面的原因，物业管理企业代收费的比率很低，就出现了很多物业管理企业用物业管理费用来补偿这些代收费，物业企业是苦不堪言。《物业管理条例》的出台意味着供水、供电等公用部门跟我们物业管理企业是一个平等的企业关系了，这是符合市场经济规律的公平做法。我们可以如释重负地大喊一句“我们减负了”，其实仔细想一想，我们减的了吗，在实际操作中还有很多难题，比如说，供水供电等部门直接从物业公司的帐户上把下月的费用划走了，水电费收不上来也只有物业公司自已承担了；拒不执行《物业管理条例》关于供水供电等部门到最终用户收费的规定，并提出他们只对物业公司，既使是给予代收代缴一定补偿，也是以按时全额交付为条件，这些难题是物业公司无法解决的，也是阻碍着物业企业向健康发展的瓶颈。
     2、行业垄断，霸王条款难以接受
     虽然按照《条例》的规定，物业管理企业与水电等部门是平等的企业关系，但行业的垄断地位，使其难以改变高高在上的姿态，发展商尚且受其牵制，物业行业长期为其义务服务也滋养了其天经地义的错误意识。即使他们勉强承认应为有偿服务，但其提出的协议条件也相当苛刻，目前物业管理企业与供水供电部门签订的协议约定，物业管理公司必须代收代缴，对管理区域内没有收取水电费的用户还必须代垫。这种物业管理公司代收代缴甚至代垫的不对等市场行为，主要是水电行业目前还是垄断性行业，其制定的霸王条款根本没有协商的余地，如果不接受，就停水停电，物业公司自然就无法接管小区了。物业公司在不能全部收回费用的情况下，只能自己垫付，高额的水电支出，不但挤占企业的流动资金，对企业的资金链构成威胁，也给企业将来的发展蒙上阴影。水电负担太重了，总有一天企业会被压垮。
     3、自家的苦衷让物业来承担
    供水供电部门为什么不按规定执行哪？按照他们的话说，“到最终用户收费是个苦差事”，原来是事业单位，目前才刚刚改制，人力、物力缺乏，挨家挨户收取费用现实上也行不通。物业企业既然收取物业管理费，就有责任代收水电费。由于电费较低，物业的电费负担不大，只要加强管理，物业完全有可能将损失降到最小。
这种认识是偏面的，从供水、供电、供气、供热的性质看，自来水、电力、煤气液化气、热力都是他们的商品，作为商品的提供者，应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。但是，长期以来由于这些市政公用事业单位的垄断地位，把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理公司，造成了由物业管理公司来代收代缴费用的不合理现象。应该说代收代缴水电费对物业公来说更是一个苦差事。水电费收不齐，相关方面就停水停电。水电一停，业主就找物业的麻烦。物业夹在水电部门与业主之间，左右不是人。实在没办法，物业只好适当地补贴一下甚至代付。真是种别人的地，荒自家的园。
    二、打破垄断不现实，进一步深化和完善法制建设是解决物业企业与供水供电等部门之间矛盾的根本之道。
    1、地方规定要遵守国家法规，供水、供电等单位应知法，懂法、守法。
由国务院法制办做出的《物业管理条例》释义，对第四十五条做出特别说明的：“之所以要供水、供电等单位向最终用户收取有关费用，是基于一些供水、供电等单位利用自身的垄断经营地位，强迫物业管理代其收缴应由收缴的费用，以及在业主拒交费用或者水电分户表和小区总表数额不等时，要求物业管理企业承担相应费用做出的”。公共企事业单位采取代收代缴收费方式，是在计划经济体制下经常用的做法，从目前的情况来讲，是违反《物业管理条例》等有关规定的。国务院颁布的《物业管理条例》是行政法规，它的法律效率远远高于物价部门制定的一般性规范文件，凡是法律地位法律效力低于《物业管理条例》与其相违背的相抵触的条款都应要作废。所以地方个别的通知即使是规章，如果与国家的行政法规相冲突的话，仍然要服从国家的行政法规，地方政府的通知和规章要做出相应的修改，供水、供电等部门首先要有法制观念，要严格遵守物业管理条例规定，执行到最终用户收费的法律规定，如果仍然延用过去传统的缴费方式来收缴费用，很明显是违反法律规定的。
透过水电费代收代垫的现象，不能不引起我们深思：为什么国家的法律法规在一些部门一直迟迟得不到实施？我们衷心的希望不仅我们的市民、物业公司要学法知法守法，我们的国有企事业单位在学法用法的同时，更要带头遵法守法。
    2、政策空白有待填补
    从《物业管理条例》的内容看，总体把握非常到位。对物业管理当中存在的问题，特别是体制上的问题或者是双方权利义务关系上做了一些原则性的规定，是物业立法当中比较成熟的。但是《条例》围绕的仅仅是物业管理活动当中，业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务关系，在目前物业管理活动中遇到的难题，很多是由于物权不清造成的，如：《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。从这一条可以看出公共设备设施所有权属于全体业主。同时第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，这一条就是有针对性地解决垄断型的公用事业单位把维护和收费责任强加或者是转嫁给物业管理企业的不平等现象。但是按照供水、供电等部门的说法，物业管理区域内的相关线路是开发商建设的，产权属于小区内全体业主，维护的责任自然是物业负责，他们只负责市政接口以内的管线维护。而事实上目前物业管理企业的现状也是由物业公司负责，因此应对物业管理区域内供水、供电、供气、供热等单位的相关管线有一个明确的界定。这就涉及到物权的问题，物权问题不是物业管理条例能解决的，《物业管理条例》作为国务院出的行政法规，它只能解决部分物业管理中的矛盾和焦点问题，而不能替代“物权法”所要解决的物权权益问题。因此物业管理活动中遇到的难题亟需物权法等相关法律法规的出台来解决。
    3、政策的落实需要相关的实施细则来支持。
    政策是出来了，可是该怎么执行却没有相关的实施细则，这就造成诸多问题还是无法解决。在代收代缴费用的过程中，又存在着总表与分表的误差，供电还存在着基本电费、变压器损耗以及利率调整所形成的费用负担。水电损耗是客观存在的，靠主观努力根本无法消除，水电损耗带来的亏损该由谁来承担？物业？水电部门？还是全体业主？这些负担按照“谁受益，谁承担”的原则，自然就由物业管理公司通过提高收费标准的方法，让用户承担。但物业管理公司的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定，属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实，最终本应该由商品提供者承担得费用，就成为物业管理公司的额外负担。即便是供水、供电部门给予物业公司代收代缴手续费，也不超过5%，只是杯水车薪，与水电损耗的费相差太大。
从《条例》的严密性看，随着我们物业管理市场的发展，肯定会有它不适应、不完善的地方。我们如果期望一个法就把所有问题都解决也不现实。《条例》还有待于在今后物业管理市场发育过程当中不断完善，不断健全，更需要实施细则的支持。
    4、维权之道
      面对供水、供电等部门的违法行为，物业管理企业一是要积极向当地政府反映，当前物业管理公司代交代垫水费的问题，取得政府的重视和支持；二是要在行业部门的指导下，充分发挥行业的作用，团结物业管理企业，采取有礼有节的措施；三是要在行业协会的组织下，拿起法律的武器维护自身的权益。四是行业主管部门加强与政府其他部门的沟通和协调。

三、物业管理行业的健康发展需要良好的舆论环境
多年来，由于政府、社会以及广大业主没有认识到物业管理企业在发展、经营、管理、服务中的“弱势地位”，物业管理企业反而成为各级政府重点“训诫”的对象，全国众多新闻媒体的口诛笔伐，更进一步恶化的物业管理行业的社会环境。
有关部门应当引导媒体对物业管理行业的现状及时的全面的客观的报道，引导全社会正确的认识物业管理，为物业管理企业创造良好的舆论环境。让物业管理行业发展有一个健康的社会环境。
    各类媒体在揭露个别物业公司违规操作不法经营的同时，也应该对一些业主不能自我约束，侵占公共空间，利用技术手段偷水偷电、无故恶意欠费的现象和行为给物业公司的管理带来的难度和损失进行暴光；还要对管理规范、服务专业的物业公司进行正面宣传。还应该对物业公司在各级职能主管部门、各种团体组织、各种垄断机构（企业）所谓的“社会责任”的幌子下承担了许多与企业经营、管理、服务、发展无关的责任和义务，消耗了大量的人力、财力、物力。如小区的人口普查工作、计划生育工作、经济普查，乃至相当的社会及政治稳定维护工作，如在年“非典”期间，许多物业公司付出了大量人力、物力、财力，而这些工作是没有任何经济补偿的。特别是面对供水供电等社会垄断行业时，付出的损失及精力更加巨大，面对以上诸多沉重的负担，物业公司的无耐和无私的奉献精神给予正面宣传和呼吁。
应该利用多种形式广泛宣传《条例》及相关政策，完善业主的自律机制。物业管理活动的协调开展，要维护业主的共同利益，离不开业主的自我约束，自我管理。社会上相当多的业主，还缺乏环境意识，缺少公民道德规范，还没有完全确立有偿服务的观念，还没有树立按照合同履行义务的观念。有关部门应该通过业主喜闻乐见的方式开展法律法规的宣传和普及工作，逐步提高业主自我约束和自我管理的意识和水平。
      总之，《物业管理条例》已明确界定了物业管理企业与有关专业部门、有关公司、单位的职责范围，要减轻物业管理企业负担，不能再把法律和合同规定以外的事务转嫁给物业管理企业，不能再把物业管理企业管理物业当成过去政府管理社会事务的一个翻版。从实际出发，积极支持物业管理行业的健康可持续发展，是全社会包括供水、供电等公用服务部门、行业主管部门以及各种媒体等行业共同的责任。